住宅購入を考えている方、又は将来居住用不動産購入を考えていらしゃる方は必見です。
■１．
「買える」と「払えるの」違い！３５年ローンは危ない
結婚もできたし、子供も出来た。さて次は住宅を購入し暖かい家庭を作ろうとと思ってらしゃる方は多いと思います。人生の究極の目的が「幸せになる事」と定義するならば、家族が出来、家庭を持ち、家を持つことは至極当然の事で有ります。が、家族のライフプランに合わない家を購入した為に、逆に不幸に落ちていく家庭も数多くある現実を知っておいて頂たいのです。
住宅探しは楽しいものです。期待と夢が入り混じり、広告を何枚も見比べ、住宅情報誌やインターネットで次々に検索しては、理想の住宅像を思い描いている事でしょう。
住宅探しの条件のトップに来るのはやはり予算と言う事になるのでしょう。実家がお金持ちで援助してくれるとか。ご主人の仕事柄高収入が見込めると言う人は例外として、ほとんどの方が自分の住みたいエリアで、予算と居住面積と諸条件が折り合いつくかどうかで購入の決断をされる事が多いと思います。そして家を購入する際は、ほとんどの方が住宅ローンを利用される筈ですが、ここには落とし穴が幾つも存在するのです。
まず住宅購入者の年齢層ですが、住宅金融公庫が纏めた､2002年度の｢公庫融資利用者調査報告書｣によると､利用者の､平均年齢はマイホーム新築(注文住宅)が39.0歳､マンション購入が36.8歳､建売住宅購入が36.4歳と､なっています。大まかに括り大体36歳〜37歳で家を買ってローンを組んでいると言って差し支えないでしょう。
ここで問題になるのは購入予定の住宅が少し予算オーバーだが、気に入ってしまった為に、無理をして返済期間の長い住宅ローンを組んでしまう事です。上記の年齢層で35年ローンを組んだ場合、支払いが終わるのは71歳〜72歳と言う事になってしまいます。因みに日本の会社の定年は概ね60歳です。住宅ローンの支払期間が定年より１０年以上長い事になってしまいます。ましてやこれからの日本は定年まで会社に居られればまだ良いほうで、定年前にリストラされるかも知れません。運良く定年まで居れたとしても退職金で返済と言うのはあてにしない方が良いと思います。（近年の例を引き合いに出すまでもなく一流企業と言えども３５年後は存在自体が定かではない故）
本来36歳〜37歳で住宅ローンを組むなら、最長でも25年ローンが限界でしょう。返済終了予定の61歳〜62歳で定年から１年〜２年までで有ればまだ何とかしのげるかも知れません。住宅営業のセールスマンは３５年ローンで毎月の支払いの安さを強調するでしょう。今の住まいが賃貸であれば今の家賃と比べてくださいと言うでしょう。３６歳〜３７歳の年齢で住宅を購入し、３５年の住宅ローンを組む人は、繰り上げ返済を前提とした支払いが出来るという人以外は組んではいけない禁じ手ローンなのです。
では３５年払いを組む人は繰り上げ返済が可能かどうか検証して行きましょう。モデルケースで会社員のＡさん、年収８００万円、年齢が３６歳で家族構成が本人、妻、子供２人の４人家族の人を例に取りましょう。自己資金５００万円で４５００万円の一戸建住宅を諸費用３６０万円と共に３５年ローンを、当初３年間固定金利で２．２５％の金利で住宅ローンを組んだケース。今の日本の給与水準から言ってＡさんの年収は高い方の部類に属します。
住宅価格４５００万円 税込み
諸費用 ３６０万円
自己資金 ５００万円
差し引き ４３６０万円＝ 住宅ローン
毎月返済金額１５万円、ボーナス支払いなし、年間支払い１８０万円也。
ここで問題になるのは返済負担率です。返済負担率はと言うと、「年間返済額÷税込み年収×１００」＝の事です。下記記載参照。上記のＡさんの場合は返済負担率２２．５％という事になります。因みに多くの金融機関は金利変動の要因を見込んで４％の金利で返済負担率を計算します。金利４％で計算したときのＡさんの年間支払いは２３２万円となり返済負担率は２８．９％となります。
| 【銀行での返済負担率の一般的な目安】 |
| 税込年収 |
返済負担率 |
| 年収250万円未満 |
25％以内 |
| 年収400万円未満 |
30％以内 |
| 年収400万円以上 |
35％以内
|
この返済負担率の問題点は住宅ローンが実質の支払いであるのに対して、収入は税込み年収であるという点です。年収８００万円の人は税金や社会保険や雇用保険、会社積み立てなど天引きされると６５０万円位の手取りしか残らないのです。金利４％の時の住宅ローンの年間返済額で２３２万円です、それを実質手取り年収６５０万円で割ると３５．６％となります。大手銀行の内規では年収５００万円を超える人の返済負担率は４０％以内ですから、一見、その返済負担率内に収まるので、大丈夫そうに見えますが、６５０万円から２３２万円引くと４１８万円しか残りません。月割すると３４万円です。
この３４万円から４人家族の平均的な１ヶ月の生活費、経費、雑費を引いて行きます。
上記の生活費、雑費に関しては、各家庭により生活費に占める各項目への配分比重がまちまちであり一概に上記のような配分で生活費が掛かる訳ではないと思われますが、一応の目安と思って見て頂きたいのですが、どちらにせよ就学中の子供が居て塾や学校に通わせていると、似たような状況になるのではないでしょうか？ 問題はここから幾ら節約するか？ にかかってくると思われますが、１万円〜３万円くらいがせいぜいではないでしょうか？先ほどの例Ａさんの借り入れ金4360万円を25年返済と35年返済の年間支払いの差額は１９万円程でしか有りませんが、こうやって考えてみると、万が一の為に貯蓄をするのが関の山で、ぎりぎりのところで綱渡りをしているみたいな生活です。繰上げ返済するどころではないのが分かります。 ですから35年返済でぎりぎりローンを組むと先に行って払えないという事が起こりえます。 35年ローンで繰り上げ返済をするというのはよほどの家族の協力（奥さんのパート等を何１０年もする事が前提）と、犠牲（子供が鍵っ子）が無いと出来ないという事がいえます。 返済は定年までで無理なく出来る物件を選びましょう。
